Sardinie: Podhodnocený středomořský trh, který začíná přitahovat investory

Sardinie se v posledních letech dostává do popředí zájmu investorů, kteří hledají stabilitu, dlouhodobě rostoucí hodnotu a prostředí s omezenou nabídkou. Ostrov kombinuje přísně regulovanou výstavbu, silnou turistickou poptávku a jasně strukturovaný právní rámec, což vytváří investičně atraktivní podmínky i pro zahraniční kupující. Vývoj cen navíc vykazuje stabilní růst bez výrazných výkyvů, což je na středomořském trhu cenná vlastnost.

Omezená nabídka a rostoucí poptávka jako motor cenového růstu

Jedním z nejsilnějších fundamentů sardinského trhu je omezená možnost pobřežní výstavby. Regulace stavebního rozvoje výrazně limitují nabídku, a tím vytvářejí prostředí, ve kterém ceny nemovitostí přirozeně stoupají. K tomu se přidává rostoucí zájem zahraničních kupujících, kteří vyhledávají méně přeplněné, ale stále luxusní destinace. Tyto faktory společně podporují dlouhodobý cenový růst, který je patrný v datech za období 2018–2025 — křivka cen se vyvíjí stabilně a bez náhlých poklesů.

Výnosy z pronájmu: stabilní návratnost i v konkurenčním prostředí

Turistický trh na Sardinii poskytuje investorům solidní výnosový potenciál. Krátkodobé pronájmy dosahují čisté výnosnosti přibližně 5–5,5 % ročně, přičemž tento výkon je podpořen vysokou poptávkou během celé sezóny. Výhodou je, že poptávku nevytvářejí jen turisté, ale stále více také lidé pracující na dálku nebo dlouhodobí návštěvníci, kteří hledají klidnější prostředí a kvalitní infrastrukturu. Stabilní obsazenost propojuje výhodu kapitálového růstu s pravidelným cashflow, což činí sardinský trh atraktivním i pro konzervativnější investiční strategie.

Právní prostředí s vysokou mírou bezpečnosti

Italský systém převodu nemovitostí je založen na silné roli notáře, který představuje klíčový prvek ochrany kupujícího. Notář prověřuje veškeré stavební povolení, dokumentaci, právní stav nemovitosti i odpovídající daňové náležitosti, čímž snižuje riziko skrytých vad nebo právních sporů. Mnoho trhů ve Středomoří podobně robustní právní garanci neposkytuje, což činí Itálii — a Sardinii zvlášť — investičně bezpečnější destinací. Díky tomu mohou zahraniční kupující postupovat s vyšší jistotou, že transakce proběhne v souladu s legislativou a bez právních komplikací.

Jak probíhá investiční proces krok za krokem

Základem koupě je závazná předběžná smlouva, tzv. Compromesso, při níž se skládá záloha ve výši 10–20 % kupní ceny. Tento krok právně zajišťuje obě strany a fixuje podmínky transakce. Následně dochází k finálnímu převodu prostřednictvím notářského aktu Rogito, který současně zajistí registraci vlastnického práva. Investoři by měli počítat s doplňkovými náklady ve výši zhruba 7–10 % kupní ceny, přičemž u novostaveb může být daňová zátěž vyšší než u starších objektů. Platby obvykle probíhají přes notářské nebo realitní úschovy, což je výrazně odlišné od českého prostředí, kde dominuje advokátní úschova.

Rizika, která mohou ovlivnit návratnost investice

Investoři by měli věnovat pozornost především právním a technickým aspektům nemovitosti. Na ostrově se mohou vyskytovat případy neoficiálních nebo nezkolaudovaných stavebních zásahů (abusi edilizi), které mohou komplikovat převod vlastnictví či budoucí rekonstrukce. Dalším faktorem jsou pravidelné náklady, jako je roční daň IMU či různé poplatky související s údržbou nebo urbanistickými požadavky. Důležitým aspektem jsou také pravidla pro krátkodobé pronájmy, která se mezi jednotlivými obcemi liší a mohou ovlivnit celkovou výnosnost nemovitosti. Celkově však platí, že důkladná právní prověrka a znalost lokálních regulací rizika výrazně snižují.

Daňové prostředí a jeho vliv na investiční model

Při koupi nemovitosti v Itálii se hradí registrační, hypoteční a katastrální poplatky, jejichž výše se odvíjí od typu nemovitosti (novostavba vs. sekundární trh). Příjmy z pronájmu lze zdaňovat buď paušální Flat Tax 21 %, nebo progresivní sazbou dle celkových příjmů investora. Rekreační objekty a druhé domovy podléhají roční dani IMU, která by měla být započítána do výpočtu čistého výnosu. Dědické a darovací daně se uplatňují až u majetku nad 1 milion € na každého dědice, což většině investorů poskytuje pohodlný daňový prostor.

Kde vznikají nové příležitosti: severní pobřeží jako centrum růstu

Severní část Sardinie kombinuje vysokou poptávku, silnou infrastrukturu a rostoucí zájem zahraničních kupujících. Lokality jako Castelsardo, Badesi či Valledoria patří mezi nejstabilnější trhy s dlouhodobým růstovým potenciálem. Podporuje je také struktura poptávky, která není závislá pouze na sezónnosti, ale stále více zahrnuje dlouhodobé pronájmy, udržitelný turismus a segment digitálních nomádů. Z investor­ského hlediska jde o oblasti, kde lze očekávat spojení kapitálového růstu s nadprůměrnou výnosností.

Závěr: Sardinie jako dlouhodobě stabilní investiční volba

Sardinie nabízí kombinaci faktorů, které jsou na současném evropském trhu jen zřídka k vidění — omezenou nabídku, transparentní právní proces, silnou turistickou poptávku a stabilní cenový růst. Pro investory to znamená možnost zhodnocovat kapitál v prostředí s relativně nízkým rizikovým profilem, podpořeném jasným legislativním rámcem. Úspěšná investice zde stojí na důsledné právní prověrce, správné volbě lokality a realistickém výpočtu všech průběžných nákladů. Pokud jsou tyto kroky zvládnuté, představuje Sardinie stabilní, dlouhodobou a defenzivní investici s potenciálem pravidelných výnosů i růstu hodnoty.