Investice do nemovitostí ve Španělsku: legislativa, rizika a klíčové aspekty bezpečné koupě
Španělsko je jednou z nejatraktivnějších destinací pro zahraniční investory. Kombinuje stabilní právní prostředí, vysokou poptávku po pronájmech a široké možnosti výběru mezi regiony. Přestože trh nabízí řadu příležitostí, jeho správné pochopení je zásadní — jednotlivé oblasti se liší daněmi, administrativou i regulacemi. Následující přehled shrnuje nejdůležitější aspekty, které by měl znát každý investor uvažující o koupi nemovitosti ve Španělsku.
Španělský trh: regionální rozdíly, které mohou ovlivnit celou investici
Španělsko funguje jako autonomní království, což znamená, že jednotlivé regiony mají své vlastní zákony, daňová pravidla a administrativní postupy. Tyto rozdíly nejsou kosmetické — mohou výrazně ovlivnit konečnou cenu nákupu i výnosnost investice.
Příkladem je daňové prostředí na Kanárských ostrovech, kde místo klasické DPH platí snížená sazba IGIC ve výši 7 %. Jiné regiony mají odlišnou výši převodních daní nebo lokální poplatky. Investor, který tato pravidla nezná, může zbytečně zaplatit tisíce eur navíc.
Celkové transakční náklady se obvykle pohybují mezi 8–15 % kupní ceny, podle typu nemovitosti a lokální legislativy.
Jak probíhá proces koupě: čtyři kroky k vlastní nemovitosti
Ačkoli se může zdát zahraniční koupě složitá, španělský systém je poměrně přehledný. Standardně zahrnuje:
- Získání NIE – identifikační číslo, které potřebuje každý cizinec kupující nemovitost.
- Otevření bankovního účtu ve Španělsku.
- Podpis zálohové smlouvy (Arras) – obvykle 10 % kupní ceny.
- Kupní smlouva před notářem – po jejím podpisu se kupující stává vlastníkem ihned, ještě před zápisem do katastru.
Tento fakt často překvapí investory z ČR, kde je rozhodující až samotný vklad. Ve Španělsku získáváte vlastnické právo okamžitě po podpisu.
Daňová legislativa: co musí vědět rezidenti i nerezidenti
Mezi Českou republikou a Španělskem platí dohoda o zamezení dvojího zdanění, což je pro investory dobrá zpráva. Přesto existují rozdíly podle toho, zda jste:
- daňový rezident,
- nebo nerezident.
Nerezidenti zpravidla odvádějí daň z příjmu z pronájmu ve výši 19 %. U rezidentů se pravidla liší podle regionu a vzniká také povinnost vést lokální účetnictví.
Je nutné počítat s přísnou kontrolou zdroje financí — Španělsko důsledně uplatňuje pravidla PBC (Prevence praní špinavých peněz). Každý investor musí být schopen transparentně doložit původ prostředků.
Rizika a právní úskalí: na co si dát pozor před podpisem
Stejně jako v jiné zemi, i ve Španělsku existují rizika, která mohou investora nepříjemně překvapit. Patří mezi ně:
Skryté dluhy či závazky spojené s nemovitostí
Pokud nejsou odhaleny včas, mohou přejít na nového majitele.
Nesrovnalosti v katastru
Chybné zápisy, nejasné hranice pozemků nebo nedokončené převody nejsou výjimečné.
Stavební nedostatky či chybějící licence
U starších objektů může chybět řádné povolení nebo být rozestavěná část nelegální.
Proto je ve Španělsku naprosto zásadní provádět důkladnou právní a technickou due diligence. Zkušený právník se znalostí místní legislativy není „doporučení“, ale spíše základní podmínka bezpečné koupě.
Regulace krátkodobých pronájmů: důležitý faktor výnosnosti
Airbnb a další krátkodobé pronájmy jsou ve Španělsku velmi oblíbené, což logicky přináší přísnější regulaci. Nejde o jednotné celostátní pravidlo — každé město má vlastní licenční proces.
V některých oblastech jsou licence momentálně pozastaveny (například Alicante – město, Málaga – město, Fuengirola nebo Palma de Mallorca). To může výrazně ovlivnit výnosnost investice, pokud je hlavní strategie postavena na krátkodobém pronájmu.
Španělské právo také rozlišuje různé kategorie nájemníků, od dlouhodobých až po tzv. ocupas — osoby, které nemovitost neoprávněně obývají. Ochrana nájemníků je zde silnější než v ČR, a proto je třeba volit správný typ smlouvy a pečlivě nastavit pronajímací proces.
Výnosový potenciál: co může investor očekávat
Španělské nemovitosti mohou nabídnout dvojí hodnotu:
- výnos z pronájmu,
- růst hodnoty nemovitosti v čase.
U správně zvolené lokality není neobvyklé dosahovat:
- 5–10% ročního výnosu z pronájmu,
- dvouciferného růstu hodnoty zejména u novostaveb během výstavby.
Reálné příklady z trhu potvrzují, že při vhodné kombinaci lokality, typu nemovitosti a nájemního modelu lze dosáhnout nadprůměrného zhodnocení — a to i během relativně krátkého období.
Závěr: Vyplatí se investovat ve Španělsku?
Ano, pokud investor chápe místní pravidla a přistupuje ke koupi profesionálně. Španělsko nabízí stabilní a dlouhodobě perspektivní trh s vysokou poptávkou, širokou škálou lokalit a příznivým klimatem pro růst cen i výnosů.
Klíčové však je:
- orientovat se v regionálních legislativních rozdílech,
- znát daňové povinnosti,
- provést kvalitní právní prověrku nemovitosti,
- respektovat místní regulace pronájmů.
Dobře informovaná investice zde může být nejen finančně zajímavá, ale i bezpečná.